看房地产公司如何做金融：世联行的金融之路

　　商而优则金融已经成为一个规律，不少上市公司更是如此，通过主营业务的发展，积累到了一定阶段，就纷纷踏出金融的步伐，拓展金融业务。而这种现象，在天然有大资金场景需求的房地产行业，尤为突出。

　　这其中，首家登陆A股的房地产综合服务提供商世联行也走上了金融之路，其谨慎的作风有别于其他大刀阔斧转型互联网金融的房地产公司，因此，对其金融之路的观察也具备样本意义。

　　金融赛道来了新选手

　　财报数据综合显示，世联行的金融拓展始于2012年，通过收购从事房地产金融的三家关联公司：盛泽担保、小额贷款和世联投资，世联地产（彼时还未改名“世联行”）正式介入金融业务。根据当年财报，2012年（指9至12月，下同）世联行金融业务实现营业收入4745.6万元，其中现金赎楼和小额贷款业务分别实现收入1989.2万元和1758.0万元，占比分别为41.9%和37.0%。

　　如果说2012年世联地产还算尝试，那么，从2013年起，世联行启动定增并开始转型，布局小贷业务，时机上恰好与国家的金融放松、普惠金融、支持互联网金融创新等政策相吻合。也恰在2013年，世联金融推出面向家庭消费的拳头产品——家园云贷，可见其把握金融大势的精准老到。

　　据当时负责世联金融业务的副总经理王正宇介绍，家园云贷就是互联网下的大数据、互联网下的客户思路、互联网下的定制产品。这是一种不同于传统的信贷，因为它不需要抵押和担保。

　　2013年的财报显示，金融业务收入增至6985.9万元，但构成比例发生了较大变化。现金赎楼业务比例降至23.7%；小额贷款比例较上年提升26.3个百分点，达到63.3%，金额增至4423.0万元，同比增长151.6%。

　　2014年是世联地产业务模式转变的一年。这家从没拿过一块地，作为轻资产的服务型公司，将名字由“世联地产”更名“世联行”，宣布面向房地产下半场启动“祥云战略”，由过去的“咨询+实施”的商业模式，转向新的商业模式O2M，即基于地域的线下专业销售团队的有效集合，与线上中台为客户订制服务相结合的全新服务体系，这其中就包括金融服务。

　　公开财报数据显示，2014年金融业务营收达到2.69亿元，同比增长2865.7%；金融业务在总营收的占比达到8.15%，接近上年的3倍。在金融业务构成里，小额贷款业务占比达到97.2%，现金赎楼业务则降至1%以下。2015年，随着世联行整体营收增长（主要是房产代理、顾问服务)，金融业务随之增长到4.22亿元，其中，小额贷款约4.15亿元，所占比例为98.4%。

　　谨慎试错并最终驶上快车道

　　然而，2014年到2015年，对于金融业务的新选手世联行来说，却是问题显现的两年。

　　从年报上分析，2013年底金融类别的岗位数139个，2014年底却只有51个，2015年底则回升到103个。而2014年正是家园云贷开展得如火如荼的时候，但金融岗位人数却大幅下降了。

　　据悉，作为金融新手，世联金融由于流程设计的缺陷和监管的失控令骗贷损失加大。对比2014年和2015年的年报数据就可以看出——2014年按照五级分类法的贷款损失准备为6780万元，而最终确认的损失为2723万元；而2015年的贷款损失准备为7665万，最终确认损失则为7567万元。也就是说，2014年的确认损失为准备金的约40%，而2015年则几乎100%。

　　2014年的流程失控集中反映在2015年的坏账损失上，直接导致了2015年的小贷业务增收不增利——营收增长的56%而净利却较大幅倒退，也令市场对这项原本最为看好的成长型业务感到悲观失望，反映到上市公司的股价上，也由此被“戴维斯双杀”。再加上2016年接踵而来的金融创新整治、链家与首付贷事件，乃至对定增的担忧，都令股价继续承压。

　　在此背景之下，世联金融从2015年开始主动减慢小贷业务增速，大规模招聘金融专业人才，重新设计更为严谨的放贷流程和规范——未来再次出现大规模骗贷事件的可能性下降，贷款损失准备的最终确认率将有所下降；在P2P方面，由于公司的P2P业务相对规范，也有第三方存管并接入央行征信系统，所以该业务并未停止，在前期降低收益率后依然保持每日约700万到1000万元的交易量。

　　经过调整，世联行的金融业务在2016年重新驶上了快车道：2016年一季度则约为1.3亿元，同比增长近40%——这意味着审批流程已经完善。从年报看，财报显示，2016年金融业务营收增至4.47亿元，同比增长5.99%；但金融业务占比轻微下滑至7.16%，较上年降低1.8pct。

　　至2017年上半年，世联行的金融业务营收2.10亿元，同比下降了18.98%，而金融业务的占比也进一步降至6.41%。按照历史数据估算，截至目前，世联行金融业务历史累计营收应该超过15亿人民币。

　　核心业务分析

　　目前，世联行的金融业务主要分为四类：小额贷款、现金赎楼、投资管理和其他金融服务，以小额贷款为主。截至2017年上半年，小额贷款累计营收为13.87亿元，在整个金融板块中占94.6%。

　　其小额贷款业务主要通过深圳市世联小额贷款有限公司（下称"世联小贷"）进行，通过股权收购，世联小贷2014年成为世联行的全资子公司，最新注册资本为15亿人民币。

　　世联行2017年半年度报告指出，因市场环境和客户需求的变化，从2016年下半年起，公司主动逐步控制金融服务的业务规模，并积极研发新的金融服务产品。在2017年，世联金融将原有的“家圆云贷”产品升级为“乐贷”，并针对8类场景客户需求研发上线了22款信贷产品，包括速贷、车位贷、精装贷、家贷、员工贷、快贷、易贷、优贷、房东贷、租金贷、上游贷、家装贷、按揭助贷。

　　目前，“乐贷”是世联行小额贷款最重要的产品，其累积营收约占小额贷款总营收的85.7%。但乐贷产品在2017年上半年的金融业务营收中，仅占比40.29%，且同期增长率下降了66.99%，直接导致整体金融业务营收同比下降18.98%。财报将其主要原因解析为：新产品上量有一个逐步推广的过程。

　　分析人士指出，随着新产品逐渐放量，金融板块的表现下半年有望好转。2017年下半年围绕房屋租赁市场的政策密集出台，催热长租公寓市场。2016年世联行切入长租公寓，全年签约超过2万间，2017年公司布局提速，总经理承诺签约达到10万间。作为A股最正宗的长租公寓标的，世联行不仅是“租购同权”的直接受益者，更是长租公寓蓝海中的扬帆者。

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